Modèle de lettre de compromis de vente : exemple et intérêt - Meilleurtaux.com
Modèle de lettre de compromis de vente : exemple et intérêt
Afin de fixer les modalités selon lesquelles la vente d’un bien immobilier va s’effectuer, vous pouvez établir un compromis de vente. Rappel de son intérêt et exemple de lettre de compromis.
Le compromis de vente est un avant-contrat précédant une transaction immobilière. Bien que non obligatoire, il est en pratique très fréquemment utilisé par l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier. Il permet aux parties de se mettre d’accord sur les éléments essentiels du contrat de vente, à savoir le bien et le prix. Car dès lors qu’elles ont trouvé un consentement réciproque sur ces éléments, le compromis de vente vaut vente.
Ayant une forte valeur juridique, le compromis de vente doit être rédigé scrupuleusement. Pour ce faire, les parties peuvent procéder de deux manières :
En effet, pour être valable, le compromis de vente doit obligatoirement comprendre certaines informations. Celles-ci sont relatives à l’identité des parties au contrat (acquéreur et vendeur), et au bien objet de la vente (adresse, provenance, caractéristiques). Elles concernent aussi la transaction elle-même (prix de la vente et de l’acompte versé par l’acheteur, date de disponibilité du bien, durée de validité du compromis avant signature définitive du contrat de vente).
La rédaction claire et précise est d’autant plus importante pour le vendeur, car une fois le document signé, il ne dispose d’aucun droit de rétractation. Ce qui n’est pas le cas de l’acheteur, qui peut, sans aucun motif, se rétracter durant 10 jours calendaires. Ce délai commence à courir dès le lendemain de la notification du compromis de vente. Une seule lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle figure son intention ferme de se rétracter, suffit.
Outre ce droit de rétraction prévu par la loi au bénéfice de l’acheteur, les clauses suspensives, librement insérées par les parties, permettent d’annuler le compromis si un évènement se réalise (non-obtention d’un financement, d’un permis de construire, etc.) Enfin, n’oubliez pas qu’après avoir rédigé votre compromis de vente, par exemple à l’aide du modèle ci-dessous si vous le rédigez sans notaire, il est nécessaire de joindre un certain nombre de documents techniques en annexes. Le but de ces documents est de fournir à l’acheteur une pleine connaissance de l’état du bien : risques naturels et technologiques, présence de termites, exposition au plomb...
Ces renseignements sont regroupés au sein du dossier de diagnostics techniques (DDT), et s’accompagnent le cas échéant de documents relatifs à la copropriété (règlement, charges, procès-verbaux des assemblées générales...)
Voici une trame type d’un compromis de vente, qu’il convient d’adapter en fonction des spécificités de l’acheteur, du vendeur, et du bien objet de la vente.
Entre les soussignés :
[Nom et prénom du vendeur, date de naissance, nationalité, adresse],
Ci-après dénommé "le Vendeur",
D’UNE PART
ET :
[Nom et prénom de l'acheteur, date de naissance, nationalité, adresse],
Ci-après dénommé "l'Acheteur",
D’AUTRE PART
Le Vendeur et l’Acheteur étant dénommés ci-après les “Parties”.
EN PRESENCE ET AVEC LE CONCOURS DE
[Le cas échéant : nom de l'agence immobilière, montant du capital, localisation du siège social, localisation du RCS, numéro de RCS, numéro du fonds de commerce, nom du gérant...]
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
1. Objet de la promesse :
Le Vendeur s’engage irrévocablement à vendre à l'Acheteur “L’immeuble” ci-après désigné pendant la durée ci-après convenue.
L’Acheteur accepte et s’engage à acquérir L'immeuble sous réserve des conditions suspensives énumérées ci-après.
2. Situation et désignation du bien :
[Description du bien immobilier, par exemple "un appartement situé au 36 Rue de Saint-Pétersbourg, 75008 Paris, comprenant 5 pièces et une surface habitable de 140 m²"]
(Si le bien est en copropriété, indiquer “numéro du ou des lots, nombre de millièmes, références cadastrales...)
L'Acheteur déclare bien connaître les biens objets du présent compromis pour les avoir vus, mesurés et visités et dispense le Vendeur d’une plus ample désignation.
3. Déclaration des parties :
3.1. Capacité des parties
Les Parties déclarent qu’elles ne sont pas en situation de cessation de paiement, redressement ou liquidation judiciaire, et n’être concernés par aucune mesure de protection, ni par aucune des dispositions du Code de la consommation sur le règlement des situations de surendettement.
L’Acheteur déclare ne pas être, soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social, soumis à aucune interdiction d’acquérir.
3.2. Informations précontractuelles
Le Vendeur, tenu d’une obligation d’information précontractuelle, déclare qu’il a divulgué à l’Acheteur tous les renseignements susceptibles d’influencer sa décision de signer le compromis de vente.
Les Parties déclarent décharger de toute responsabilité le rédacteur chargé de transcrire l’expression de leur volonté.
Les Parties déclarent assumer le risque d’un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du présent contrat, rendant son exécution excessivement onéreuse pour l’une d’entre elles.
4. Origine de propriété :
Le Vendeur déclare qu’il est seul propriétaire desdits biens et droits immobiliers pour les avoir acquis de [ancien propriétaire] par acte notarié établi le [date] par Me [notaire] domicilié à [adresse].
Le Vendeur s’engage à fournir à la première demande du rédacteur de l’acte notarié tous titres de propriétés et pièces nécessaires à la vente.
5. Charges grevant l’immeuble :
5.1. Servitudes et urbanisme
Le Vendeur déclare qu’à sa connaissance, les biens objets du présent compromis de vente ne sont à sa connaissance grevés d’aucune servitude spéciale ou résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur sur l’urbanisme [Modifier si nécessaire]
5.2. Hypothèques et privilèges
Le Vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objet du présent compromis de vente sont libres de tout privilège ou hypothèque [Modifier si nécessaire]
5.3. Situation locative
Le Vendeur déclare que les biens à vendre seront le jour de l’entrée en jouissance libre de toute location ou occupation [Modifier si nécessaire]
6. Prix :
La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de [Indiquer le montant en euros].
Le prix sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.
Il est formellement convenu et accepté qu’à défaut du versement du prix entre les mains du notaire rédacteur de l’acte authentique, la vente sera considérée comme nulle et non avenue. Le transfert de propriété ne pourra s’effectuer et le dépôt de garantie sera considéré comme acquis au vendeur.
7. Financement de L’immeuble :
Le coût total de l’acquisition est évalué comme suit :
Prix principal de la vente : [Indiquer le montant en euros].
Provision pour frais d’acte : [Indiquer le montant en euros].
Total : [Indiquer le montant en euros].
L’Acheteur envisage de financer ce montant de la manière suivante :
De ses deniers personnels à hauteur de : [Indiquer le montant en euros]. Au moyen du ou des prêts qu’il s’oblige à solliciter pour le surplus de : [Indiquer le montant en euros].
8. Dépôt de garantie :
Pour entériner le présent compromis de vente, l'Acheteur a déposé la somme de [Indiquer la somme] entre les mains de Me [Indiquer nom et prénom], désigné comme séquestre amiable, ainsi que le vendeur le reconnaît.
Cette somme fera office d’acompte déduit du prix de vente total si la vente va à son terme. Si les parties ont prévu des conditions suspensives, et que l’une d’elles se réalise, cette somme sera restituée intégralement à l’acquéreur, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
9. Conditions générales de la vente :
La vente aura lieu sous réserve de respecter les obligations suivantes :
[Indiquer les obligations générales du Vendeur (par exemple garantie contre le risque d'éviction, vices cachés, délivrance du bien tel dans le même état que lors de la signature...) et de l’Acheteur]
10. Conditions suspensives de la vente :
Le présent compromis de vente est consenti et accepté sous les conditions suspensives suivantes
[Insérer les conditions suspensives le cas échéant]
11. Propriété et jouissance :
L'Acheteur deviendra propriétaire du bien à compter du jour de la signature de l’acte authentique de vente ci-après prévue, et il en prendra la jouissance à compter du même jour.
[Note : la date de jouissance du bien peut-être décalée par rapport à celle de la signature de l'acte authentique de vente, si accord entre les deux parties]
12. Défaillance de l’une des parties :
Dans le cas où toutes les conditions suspensives venaient à se réaliser, la vente sera régularisée dans un délai de [Indiquer le délai] à compter de la réalisation desdites conditions, par acte notarié de Me [Indiquer les nom et prénom du notaire].
Si l'une des parties refusait de signer l'acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévue par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en supportant tous les frais de poursuite.
En outre, elle devra payer la somme de [Indiquer le montant en euros] à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.
13. Rémunération de l’agent immobilier
[Indiquer le montant de rémunération de l’agent immobilier le cas échéant]
14. Droit de rétractation :
En vertu de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel dispose d'un droit de rétractation dans un délai porté à 10 jours par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dite "Loi Macron". Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte.
La rétractation, pour être valable, devra être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Si l’Acheteur exerce son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, il récupérera le dépôt de garantie sans pénalités ou retenues. S'il n’exerce pas son droit de rétractation, le dépôt de garantie sera considéré comme un acompte sur le prix de vente.
15. Date de la vente :
La vente sera réalisée le [Indiquer la date de la vente] ou à une date ultérieure qui sera convenue par les parties.
16. Date et lieu de signature :
Le présent compromis est signé en deux exemplaires, le [date de signature] à [lieu de signature].
Fait à [ville],
Le [date],
En [nombre d’exemplaires]
[Signature du Vendeur]
[Signature de l'Acheteur]
Annexes :
- Dossier de diagnostic technique [Joindre le dossier]
- Documents relatifs à la copropriété [Joindre le cas échéant]
Pour être valide, le compromis de vente doit mentionner les noms et adresses des parties (acheteur et vendeur), la description du bien à vendre (type, surface, localisation, etc.), le prix de vente convenu, la date de signature du compromis de vente et de la vente définitive, la durée de validité du compromis de vente. Pour le reste, les parties sont libres d’insérer des conditions suspensives (telles que l'obtention d'un prêt bancaire, la réalisation de travaux par le vendeur...), dont la liste n’est pas exhaustive, mais également de prévoir le règlement d’un acompte par l’acheteur (équivalent généralement entre 5 et 10% du prix de vente total).
Si le compromis de vente a une durée supérieure à 18 mois, il doit obligatoirement être signé devant notaire. En dehors de cette hypothèse, les parties sont libres de confier la rédaction et la signature du compromis à un professionnel de l’immobilier (avocat, agent immobilier), ou de le rédiger elles-mêmes. Elles peuvent alors s’appuyer sur un modèle type (voir ci-dessus). Les avantages à se passer du notaire sont potentiellement de gagner du temps et de réduire les frais. Cependant, vous prenez également le risque de vous passer de conseils cruciaux prenant en compte les particularités de votre situation.
Seul l’acheteur particulier dispose d’un droit de rétractation postérieurement à la signature d’un compromis de vente. Il dispose en effet de 10 jours pour indiquer au vendeur, via une lettre avec accusé de réception, son intention de renoncer à la vente. En aucun cas le vendeur ne peut lui réclamer de justification. Si l’acheteur s’est rétracté dans les temps, le professionnel chargé de la vente (notaire, agent immobilier) doit lui remettre sous 21 jours l’acompte versé sur un compte séquestre. S’il ne s’est pas rétracté dans le délai imparti, le dépôt de garantie est remis au vendeur, qui peut aussi poursuivre l’acheteur en vente forcée et obtenir des dommages et intérêts.
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